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Un terrain à côté de la Mairie, un bâtiment remarquable à préserver, un besoin rapide d’extension de la station d’épuration… Les projets d’acquisitions des collectivités sont de nature variée et répondent bien souvent à une opportunité, une nécessité ponctuelle ou urgente. À tout moment, les adhérents peuvent faire appel à l’EPF Auvergne pour acquérir des biens immobiliers. Pourtant, la réussite des projets d’acquisition foncière des collectivités nécessite de faire preuve d’anticipation.

L'acquisition amiable

Le service Foncier est composé de quatre inspecteurs fonciers et trois assistantes. Chaque demande d’acquisition d’une collectivité est étudiée pour toute commune et projet envisagé. Le service vérifie les documents intégrés au dossier, le complète si besoin en lien avec les services ou élus de la commune et évalue, à priori, si des recherches et études complémentaires sont nécessaires.

Les négociations sont conduites avec les propriétaires privés pour la réalisation de la réserve foncière indispensable au projet communal. Une opération peut représenter l’acquisition d’unou plusieurs immeubles. Ces acquisitions peuvent être réalisées à l’amiable ou dans le cadre d’une procédure de déclaration d’utilité publique (DUP).
Un entretien avec la commune permet de discuter des modalités d’acquisition : décision sur l’offre de prix, informations sur les vendeurs, détermination de l’emprise éventuelle, procédure de DUP à mettre en œuvre…. Il est également nécessaire de prendre en compte toutes les conditions particulières de l’acquisition : locataire à indemniser, réalisation d’un document d’arpentage ou bornage avec un géomètre… Débute alors la négociation avec les propriétaires du bien.

Après la signature de la promesse de vente, les problèmes relatifs à la rédaction de l’acte de vente avec le notaire chargé de la régularisation de l’acte authentique jusqu’à la rédaction d’un projet d’acte définitif sont pris en compte.

Attention : Pour inscrire une opération amiable à l’ordre du jour du Conseil d’administration, il est impératif que la collectivité ait transmis à l’EPF Auvergne :
                    - Une délibération du conseil municipal conforme au modèle de l’Etablissement,
                    - Une estimation du service des Domaines ou la lettre de refus de traitement de ce dernier,
                    - Si un accord a été trouvé avec le vendeur, il faut joindre au dossier le document constatant cet accord.

L’opération sera inscrite à l’ordre du jour du Conseil d’administration le plus proche lorsque ces documents auront été transmis. 

Le site des Pradets à Issoire

Cette opération comprenait un grand parc avec un château, 18 villas qui constituaient les logements de fonction, divers bâtiments à usage de garages répartis sur le site et une maison de gardien. La collectivité dispose donc, avec cette acquisition d’un montant total de 2 700 000 €, d’une réserve foncière qui lui permettra de procéder à la réalisation d’un projet d’envergure sur son territoire.
Au moment de la signature de l’acte d’achat par l’EPF Auvergne, certaines maisons étant toujours occupées, des conventions précaires et révocables ont été mises en place pour régulariser la situation de ces occupants en demandant au Service des Domaines une estimation des loyers. Le secteur a également été mis en sécurité par les services de l’établissement afin d’éviter les intrusions.

La Déclaration d'Utilité Publique (DUP)

Si la procédure amiable ne permet pas de mener à terme l’opération, le service Foncier conseille la collectivité sur les conditions de la mise en œuvre d’une procédure de DUP. Il précise les pièces nécessaires à la constitution du dossier à déposer en Préfecture en vue de démarrer cette procédure. La durée minimale d’une telle procédure est de deux ans et demi à partir du dépôt du dossier en Préfecture. La déclaration d’utilité publique peut être conduite pour des réserves foncières, des travaux ou à titre environnemental.

Le suivi de l’ensemble de cette procédure pour le compte de la collectivité est assuré par l’EPF Auvergne :
                    - La rédaction des courriers et notifications nécessaires,
                    - Les compléments d’informations aux services préfectoraux, du commissaire enquêteur lors, des enquêtes, du greffe de l’expropriation lors de la phase judiciaire…,
                    - La réalisation des documents d’arpentage, la saisine d’huissiers …,
                    - Les réponses aux questions des expropriés,
                    - La représentation de l’Etablissement et donc de la commune devant le juge de l’expropriation (rédaction des mémoires, défense des intérêts de l’affaire lors du transport sur les lieux, gestion des recours éventuels…).

Cette procédure est réalisée dans le respect des délais du code de l’expropriation, et l’Etablissement informe régulièrement la collectivité de l’avancement des acquisitions et de la procédure.

Attention : La procédure de DUP étant longue et fastidieuse, il est important de transmettre les éléments demandés rapidement.

Le droit de préemption

La mise en oeuvre des droits de préemption urbain est un autre mode d’acquisition qu’exerce régulièrement l’EPF Auvergne, en qualité de délégataire ou de titulaire. Il s’agit du droit, dont bénéficie les collectivités, d’acquérir la propriété d’un bien lors de son aliénation par préférence à tout autre acquéreur.

Ses procédures sont très encadrées par le code de l’Urbanisme et doivent se réaliser dans des délais très courts. De plus, ils ne peuvent être exercés que pour la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement répondant à des objets d’intérêt général définis par le code de l’Urbanisme.
Le service Juridique de l’Etablissement peut conduire la procédure à la demande de ses adhérents dès la réception de la déclaration d’Intention d’Aliéner(DIA) en mairie jusqu’à l’acquisition finale voire la fixation judiciaire du prix selon la même procédure que pour l’expropriation. Il est également à la disposition des adhérents pour apporter toutes les informations nécessaires à la mise en oeuvre de cette procédure devenue encore plus complexe depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, qui a modifié les règles de compétence et d’exercice.

Désormais, l’EPF peut également être délégataire du droit de priorité : droit pour une commune d’acquérir par préférence un bien appartenant et vendu par l’Etat, dont la procédure s’apparente à celle du droit de préemption urbain

Attention : Le dépôt des Déclarations d’Intention d’Aliéner (DIA) se fait en Mairie. A charge pour le Maire de les transmettre au titulaire du droit de préemption lorsque ce n’est pas la commune ou au délégataire désigné. Il est nécessaire d’être vigilant sur les modalités de transmission des DIA pour permettre leur instruction dans le délai de deux mois qui commence à courir à compter de la réception en Mairie après l’exercice du droit de préemption. La collectivité a quatre mois pour régler le montant de la vente. Pour tenir les délais imposés par la procédure, il est donc nécessaire de transmettre les éléments au plus tôt.

Les Espaces Naturels Sensibles

Les Espaces Naturels Sensibles présentent un intérêt patrimonial important reconnu scientifiquement, soit parce qu’ils sont situés dans un site classé ou inscrit ou bien susceptibles de l’être, soit parce qu’ils contiennent des milieux naturels intéressants ou bien des espèces faunistiques ou floristiques protégées. La notion d’Espaces Naturels Sensibles permet de préserver ce patrimoine naturel en maintenant les modes d’occupation et d’exploitation du sol ainsi que les pratiques
culturales traditionnelles.

L'EPF Auvergne est délégataire du droit de préemption dans plusieurs ENS (Puy d'Aubière, La Tourbière du Sapey, Puys de Mur et de Pileyre, Butte et Marais...), mais en 2015, le Conseil Départemental a délégué à l'Etablissement l’exercice du droit de préemption sur plusieurs Espaces Naturels Sensibles d’initiative locale sur les communes de :
- Clermont Ferrand, l’ENS des Côtes de Clermont,
- Artonne et Saint Myon, ENS du Val de Morge.